Untuk beli rumah projek baru, anda perlu sediakan wang tunai untuk booking fee, deposit 10%, yuran guaman dan duti setem, kecuali bahagian yang ditanggung oleh pemaju melalui promosi. Rumah baru juga ada satu kos yang rumah subsale tiada, iaitu faedah progresif semasa rumah sedang dibina. Panduan ini senaraikan setiap kos, cara kiraannya dan contoh sebenar untuk rumah teres RM450,000.
1. Booking fee
Booking fee ialah bayaran untuk "kunci" lot yang anda pilih daripada price list. Jumlahnya biasanya antara RM1,000 hingga beberapa ribu ringgit, bergantung pada pemaju dan harga rumah. Booking fee bukan kos tambahan: ia ditolak daripada deposit 10% bila anda tandatangan perjanjian jual beli (SPA).
Dua perkara penting. Pertama, bayar hanya ke akaun bank rasmi pemaju dan minta resit rasmi, bukan ke akaun peribadi sesiapa. Kedua, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa tempoh serahan kunci dan ganti rugi lewat (LAD) dikira dari tarikh anda bayar booking fee, bukan tarikh SPA. Simpan resit booking dengan baik.
2. Deposit 10% (bayaran pertama)
Di bawah SPA berkanun (Jadual G untuk rumah bertanah, Jadual H untuk strata), bayaran pertama ialah 10% harga rumah semasa SPA ditandatangani. Bank biasanya membiayai baki 90%.
Ramai pemaju menawarkan rebat yang menutup sebahagian atau keseluruhan deposit ini. Jika rebat diberi, harga dalam SPA biasanya ialah harga selepas rebat, dan loan dikira daripada harga itu. Minta pemaju tunjukkan harga bersih (nett price) dalam bentuk bertulis sebelum anda booking.
Pembeli Bumiputera biasanya mendapat diskaun Bumiputera (lazimnya 5% hingga 15%, ikut negeri dan projek). Diskaun ini mengurangkan harga belian dan jumlah loan.
3. Yuran guaman SPA dan perjanjian pinjaman
Yuran guaman ikut skala Solicitors' Remuneration Order 2023: 1.25% untuk RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% untuk bahagian seterusnya, campur SST 8%. Anda bayar dua set yuran: satu untuk SPA dan satu untuk perjanjian pinjaman bank. Kos pengeluaran (disbursement) seperti carian dan setem dokumen tidak termasuk.
Untuk rumah projek baru, ini kos yang paling kerap ditanggung oleh pemaju ("free SPA & loan legal fees"). Pastikan promosi ini ditulis dalam borang tempahan atau surat tawaran pemaju.
4. Duti setem MOT dan duti setem pinjaman
Duti setem MOT (memorandum pindah milik) dikira berperingkat: 1% untuk RM100,000 pertama, 2% untuk RM100,001 hingga RM500,000, 3% untuk RM500,001 hingga RM1 juta dan 4% selebihnya. Untuk rumah RM450,000, jumlahnya ialah RM1,000 + RM7,000 = RM8,000.
Duti setem perjanjian pinjaman ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman. Untuk loan RM405,000, jumlahnya RM2,025.
Rumah pertama: warganegara yang membeli rumah pertama berharga sehingga RM500,000 mendapat pengecualian penuh kedua-dua duti setem ini bagi SPA yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027. Belanjawan 2027 (dibentangkan Oktober 2026) mencadangkan pengecualian ini disambung untuk SPA dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030, dan diluaskan kepada rumah sehingga RM750,000 (penuh bagi RM500,000 pertama, 50% bagi baki). Ia masih cadangan sehingga diluluskan dan diwartakan.
Sesetengah pemaju juga tanggung duti setem MOT sebagai promosi, terutama untuk unit terakhir.
5. Faedah progresif semasa pembinaan
Inilah kos yang sering mengejutkan pembeli rumah baru. Bank tidak keluarkan 90% sekali gus. Ia bayar kepada pemaju berperingkat mengikut kemajuan pembinaan (asas, struktur, dinding, bumbung, pendawaian dan seterusnya), selepas arkitek pemaju mengesahkan setiap peringkat. Anda pula bayar faedah sahaja atas jumlah yang sudah dikeluarkan.
Contoh untuk loan RM405,000 pada kadar 4.10%:
| Jumlah sudah dikeluarkan | Faedah progresif sebulan |
|---|---|
| RM202,500 (separuh) | ~RM692 |
| RM324,000 (80%) | ~RM1,107 |
| RM405,000 (penuh) | Ansuran penuh ~RM1,818 (35 tahun) |
Jika anda masih menyewa semasa rumah dibina, masukkan faedah progresif ini dalam bajet bulanan bersama sewa.
Contoh penuh: rumah teres RM450,000
| Kos | Tanpa promosi | Free legal fees | Free legal + rumah pertama |
|---|---|---|---|
| Deposit 10% | RM45,000 | RM45,000 | RM45,000 |
| Yuran guaman SPA (+SST) | RM6,075 | RM0 | RM0 |
| Yuran guaman loan (+SST) | RM5,468 | RM0 | RM0 |
| Duti setem MOT | RM8,000 | RM8,000 | RM0 |
| Duti setem pinjaman 0.5% | RM2,025 | RM2,025 | RM0 |
| Jumlah tunai | ~RM66,600 | ~RM55,000 | RM45,000 |
Jika pemaju beri rebat yang menutup deposit, jumlah di lajur kanan boleh menjadi hampir sifar. Anda boleh ubah angka sendiri dalam kalkulator rumah projek baru.
Kos lain selepas dapat kunci
- Deposit utiliti: elektrik (TNB) dan air, biasanya beberapa ratus ringgit.
- Yuran penyelenggaraan dan sinking fund untuk rumah strata atau taman berpagar (gated & guarded), dibayar bulanan selepas VP.
- Insurans: insurans kebakaran (wajib untuk loan) dan MRTA/MLTA (pilihan, tetapi sering ditawarkan bank).
- Ubah suai dan perabot: grill, kabinet dapur, lampu dan kipas. Rumah baru biasanya kosong.
- Cukai pintu dan cukai tanah mula dikenakan selepas rumah siap.
Cara kurangkan kos
- Bandingkan harga bersih antara projek, bukan harga atas kertas. Rebat 10% dan free legal fees boleh menjimatkan lebih RM50,000.
- Tanya sama ada ada diskaun Bumiputera atau kuota unit Bumi di projek itu.
- Pembeli rumah pertama: semak tarikh SPA supaya layak pengecualian duti setem.
- Buat semakan kelayakan loan sebelum booking, supaya booking fee tidak hangus jika loan ditolak.
Mahu bandingkan dengan rumah terpakai? Baca rumah projek baru vs subsale, atau ikut langkah demi langkah dalam proses beli rumah projek baru.
Soalan lazim
Berapa wang tunai perlu ada untuk beli rumah projek baru RM450,000?
Tanpa sebarang promosi dan dengan loan 90%, sediakan lebih kurang RM66,600: deposit RM45,000, yuran guaman SPA dan loan sekitar RM11,500, duti setem MOT RM8,000 dan duti setem pinjaman RM2,025. Jika pemaju tanggung yuran guaman dan anda layak pengecualian rumah pertama, jumlahnya boleh turun kepada deposit RM45,000 sahaja, malah kurang jika ada rebat deposit.
Booking fee rumah projek baru boleh dapat balik?
Booking fee ditolak daripada deposit 10% bila anda tandatangan SPA. Jika anda batalkan, syarat pemulangan bergantung pada borang tempahan pemaju, jadi baca dan tanya sebelum bayar. Bayar hanya ke akaun rasmi pemaju dan minta resit rasmi.
Kena bayar ansuran bank semasa rumah belum siap?
Ya, tetapi hanya faedah atas jumlah yang bank sudah keluarkan kepada pemaju (faedah progresif). Contohnya, jika RM202,500 sudah dikeluarkan pada kadar 4.10%, faedah sebulan sekitar RM692. Ansuran penuh bermula selepas pengeluaran terakhir.
Cari rumah projek baru?
Kami hantar price list dan pelan lantai terkini, percuma.