Setiap rumah projek baru di Semenanjung Malaysia dijual dengan perjanjian jual beli (SPA) berkanun. Jadual G digunakan untuk rumah bertanah dengan hakmilik individu seperti teres, semi-D dan banglo. Jadual H digunakan untuk rumah strata seperti kondominium, apartmen, servis apartmen dan rumah bertanah yang dijual di bawah skim strata. Bezanya paling ketara pada tempoh serahan kunci: 24 bulan untuk Jadual G dan 36 bulan untuk Jadual H.
Jadual perbandingan
| Perkara | Jadual G | Jadual H |
|---|---|---|
| Jenis rumah | Rumah bertanah, hakmilik individu | Bangunan dipecah bahagi (strata): kondo, apartmen, servis apartmen |
| Tempoh serahan kunci (VP) | 24 bulan | 36 bulan |
| Bayaran pertama | 10% semasa SPA | 10% semasa SPA |
| Bayaran semasa VP | 12.5% | 17.5% |
| Hakmilik | Geran individu | Hakmilik strata (bayaran 2.5% dikaitkan dengan penyerahan hakmilik) |
| Wang pegangan (stakeholder) | Dipegang peguam pemaju, dilepaskan berperingkat selepas VP | Dipegang peguam pemaju, dilepaskan berperingkat selepas VP |
| Tempoh tanggungan kecacatan | 24 bulan dari VP | 24 bulan dari VP |
| Ganti rugi lewat (LAD) | Lazimnya 10% setahun daripada harga belian, dikira dari tarikh bayaran booking fee | |
Tempoh serahan kunci: 24 vs 36 bulan
Untuk rumah bertanah, pemaju mesti serah milikan kosong (VP) dalam 24 bulan. Bangunan strata lebih kompleks, jadi tempohnya 36 bulan. Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa tempoh ini dikira dari tarikh pembeli membayar booking fee, bukan tarikh SPA ditandatangani. Jadi simpan resit booking fee dengan baik: ia menentukan bila pemaju dikira lewat.
VP yang sah mesti disertakan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) serta bekalan air dan elektrik yang sudah disambung. Kunci tanpa CCC bukan VP yang sah.
Jadual bayaran berperingkat
Kedua-dua jadual guna konsep yang sama: pembeli bayar 10% semasa SPA, kemudian bank (atau pembeli) bayar ikut peringkat pembinaan yang disahkan arkitek pemaju. Antara peringkat utama:
- 10% semasa menandatangani SPA.
- 10% selepas kerja asas (foundation) siap.
- 15% selepas rangka struktur siap.
- Peringkat seterusnya untuk dinding, pintu dan tingkap, pendawaian, paip, bumbung, jalan dan longkang, ikut senarai dalam jadual SPA.
- 12.5% (Jadual G) atau 17.5% (Jadual H) semasa serahan milikan kosong.
- Untuk Jadual H, 2.5% apabila hakmilik strata diserahkan.
- Sebahagian kecil harga dipegang oleh peguam pemaju sebagai pemegang amanah (stakeholder) dan dilepaskan kepada pemaju secara berperingkat selepas VP, dalam tempoh tanggungan kecacatan.
Setiap tuntutan pemaju mesti disertakan sijil arkitek. Pembeli bayar faedah hanya atas jumlah yang bank sudah keluarkan (faedah progresif). Lihat contoh angka dalam panduan kos beli rumah projek baru.
Kenapa wang pegangan penting untuk pembeli
Wang pegangan ialah perlindungan anda. Jika pemaju lambat membaiki kecacatan selepas VP, sebahagian harga belian masih belum sampai ke tangan pemaju. Peruntukan dalam SPA membenarkan pembeli menuntut kos pembaikan daripada wang ini jika pemaju gagal membaiki dalam tempoh yang ditetapkan, ikut prosedur dalam perjanjian.
Ganti rugi lewat (LAD): contoh kiraan
Jika rumah lewat diserahkan, pemaju mesti bayar ganti rugi tertentu (LAD), lazimnya 10% setahun daripada harga belian, dikira harian.
| Harga rumah | Lewat | Kiraan | LAD |
|---|---|---|---|
| RM350,000 (kondo, Jadual H) | 4 bulan | RM350,000 × 10% × 4/12 | ~RM11,667 |
| RM500,000 (teres, Jadual G) | 6 bulan | RM500,000 × 10% × 6/12 | ~RM25,000 |
Jika pemaju tidak bayar, anda boleh menuntut di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Langkahnya ada dalam panduan cara tuntut LAD di Tribunal.
Tempoh tanggungan kecacatan
Untuk kedua-dua jadual, pemaju bertanggungjawab membaiki kecacatan yang dilaporkan dalam 24 bulan selepas VP, dalam masa 30 hari selepas menerima notis bertulis. Gunakan senarai semak kecacatan rumah baru semasa terima kunci.
Apa perlu disemak sebelum tandatangan SPA
- Jenis jadual (G atau H) sepadan dengan jenis hakmilik rumah.
- Harga dalam SPA sama dengan harga bersih yang dijanjikan (selepas diskaun atau rebat bertulis).
- Tarikh booking fee dicatat, kerana tempoh VP dikira dari tarikh itu.
- Lesen pemaju dan permit iklan sah, boleh disemak di portal Teduh KPKT.
- Pelan lantai dan spesifikasi dilampirkan dalam SPA.
Cari projek dengan lesen dan permit yang sudah disemak di senarai rumah projek baru kami.
Soalan lazim
Rumah teres dalam taman berpengawal guna Jadual G atau H?
Ia bergantung pada hakmilik. Rumah teres dengan geran individu guna Jadual G. Jika rumah bertanah itu dijual di bawah skim strata (contohnya sebahagian taman berpagar yang berhakmilik strata), pemaju akan guna Jadual H. Semak jenis hakmilik dalam iklan atau SPA.
Boleh pemaju ubah syarat dalam SPA Jadual G atau H?
Tidak untuk syarat utama. Format SPA berkanun ditetapkan oleh peraturan di bawah Akta Pemajuan Perumahan, termasuk tempoh serahan kunci, jadual bayaran dan ganti rugi lewat. Pemaju yang mahu ubah syarat ini perlu kelulusan Pengawal Perumahan.
Berapa ganti rugi jika rumah lewat siap?
Lazimnya 10% setahun daripada harga belian, dikira harian bagi tempoh lewat. Rumah RM500,000 yang lewat 6 bulan memberi pembeli ganti rugi sekitar RM25,000.
Cari rumah projek baru?
Kami hantar price list dan pelan lantai terkini, percuma.