Beli rumah projek baru melalui lapan langkah: semak lesen dan permit, pilih unit dan booking, mohon loan, tandatangan SPA dan perjanjian pinjaman, bayaran berperingkat semasa pembinaan, serahan kunci (VP), dan tempoh tanggungan kecacatan. Untuk rumah yang masih dalam pembinaan, keseluruhan proses biasanya mengambil masa 2 hingga 3 tahun. Panduan ini terangkan setiap langkah dan hak anda di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
1. Semak lesen pemaju dan permit iklan
Pemaju perumahan mesti ada lesen pemaju dan permit iklan dan jualan daripada KPKT. Undang-undang mewajibkan nombor-nombor ini dipaparkan pada setiap iklan, bersama tempoh sah permit, jangkaan tarikh siap, tenure tanah, bebanan tanah (jika ada) dan pihak berkuasa yang meluluskan pelan bangunan. Di setiap halaman projek di laman ini, maklumat itu ada di bahagian "Maklumat pemaju".
Semak juga rekod lampau pemaju: adakah projek sebelum ini siap tepat masa? Bagaimana mereka menangani aduan kecacatan? Lawati projek lama mereka jika boleh.
2. Pilih unit dan bayar booking fee
Pilih lot daripada price list atau pelan tapak (site plan). Lot tepi (end lot), lot sudut (corner lot) dan lot menghadap taman biasanya lebih mahal. Bayar booking fee ke akaun pemaju dan dapatkan resit rasmi serta borang tempahan yang menyatakan harga, diskaun, rebat dan promosi secara bertulis.
Tarikh booking ini penting: Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa tempoh serahan kunci dan ganti rugi lewat (LAD) dikira dari tarikh bayaran booking fee.
3. Mohon loan perumahan
Hantar dokumen (slip gaji, penyata bank, penyata KWSP, borang cukai) kepada beberapa bank sekali gus. Ramai pemaju ada pegawai bank di galeri jualan untuk membantu. Penjawat awam boleh memohon pembiayaan LPPSA. Jika loan ditolak, tanya awal tentang syarat pemulangan booking fee.
Gunakan kalkulator rumah untuk anggar ansuran dan nisbah hutang (DSR) sebelum booking.
4. Tandatangan SPA berkanun (Jadual G atau H)
SPA rumah projek baru ialah perjanjian berkanun yang formatnya ditetapkan oleh undang-undang, jadi pemaju tidak boleh ubah syarat utama yang melindungi pembeli:
- Jadual G: rumah bertanah (teres, semi-D, banglo) dengan tanah. VP dalam 24 bulan.
- Jadual H: rumah strata (kondominium, apartmen, servis apartmen dan rumah bertanah dalam skim strata). VP dalam 36 bulan.
Anda bayar 10% pertama semasa SPA (tolak booking fee dan rebat, jika ada). Perjanjian pinjaman dengan bank ditandatangani pada masa yang hampir sama.
5. Bayaran berperingkat semasa pembinaan
Baki 90% dibayar oleh bank kepada pemaju mengikut peringkat pembinaan yang disenaraikan dalam jadual SPA, seperti siap kerja asas, struktur, dinding, pendawaian dan paip, bumbung, jalan dan longkang. Setiap tuntutan mesti disertakan sijil arkitek. Anda membayar faedah progresif atas jumlah yang telah dikeluarkan. Contoh angka ada dalam panduan kos beli rumah projek baru.
Sebahagian kecil harga ditahan oleh peguam pemaju sebagai pemegang amanah (stakeholder) dan hanya dilepaskan kepada pemaju selepas tempoh tertentu. Ini memberi pembeli perlindungan jika ada kecacatan.
6. Serahan milikan kosong (VP) dan CCC
Bila rumah siap, pemaju menghantar notis serahan kunci bersama Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) serta bekalan air dan elektrik yang sudah disambung. Jangan terima kunci tanpa CCC.
Jika VP lewat daripada 24 atau 36 bulan, pemaju mesti membayar ganti rugi tertentu (LAD), lazimnya 10% setahun daripada harga belian, dikira harian. Contohnya, rumah RM450,000 yang lewat 3 bulan: RM450,000 × 10% × 3/12 = RM11,250.
7. Periksa kecacatan dan tempoh tanggungan kecacatan
Selepas VP, anda ada tempoh tanggungan kecacatan (DLP) selama 24 bulan. Jika anda laporkan kecacatan secara bertulis, pemaju mesti membaikinya dalam 30 hari. Buat pemeriksaan teliti dalam minggu pertama: retak, kebocoran, jubin berongga, pintu dan tingkap, tekanan air dan suis elektrik. Ambil gambar dan simpan salinan setiap aduan.
Jika pemaju gagal membaiki, anda boleh membaiki sendiri selepas memberi notis dan menuntut kos daripada pemaju, ikut prosedur dalam SPA.
8. Geran dan pindah milik
Untuk projek baru, geran individu atau strata mungkin belum dikeluarkan semasa VP. Peguam akan menguruskan pindah milik bila hakmilik keluar. Simpan semua dokumen (SPA, resit, surat VP, CCC) di tempat selamat.
Jika ada masalah dengan pemaju
Untuk tuntutan sehingga RM50,000, seperti LAD lewat atau kos membaiki kecacatan, pembeli boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah KPKT. Prosesnya lebih murah dan cepat berbanding mahkamah, dan anda tidak perlu peguam. Ada had masa untuk memfailkan tuntutan, jadi bertindak awal.
Belum pasti nak beli rumah baru atau rumah terpakai? Baca rumah projek baru vs subsale.
Soalan lazim
Berapa lama tempoh siap rumah projek baru?
Di bawah SPA berkanun, pemaju mesti serah milikan kosong (VP) dalam 24 bulan untuk rumah bertanah (Jadual G) dan 36 bulan untuk rumah strata seperti kondominium (Jadual H). Tempoh ini dikira dari tarikh bayaran booking fee.
Apa jadi jika pemaju lewat serah kunci?
Pemaju mesti bayar ganti rugi tertentu (LAD), lazimnya 10% setahun daripada harga belian, dikira harian bagi tempoh lewat. Jika pemaju tidak bayar, pembeli boleh menuntut di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah untuk tuntutan sehingga RM50,000.
Bagaimana nak semak projek perumahan itu sah?
Setiap iklan projek mesti memaparkan nombor lesen pemaju dan nombor permit iklan dan jualan. Semak kedua-duanya di portal Teduh Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) sebelum membuat sebarang bayaran.
Cari rumah projek baru?
Kami hantar price list dan pelan lantai terkini, percuma.